物件を購入する際には、ローンの支払いの問題を感じないかもしれません。
しかし、購入方法によっては、オーバーローンで売ることができない可能性があります。
いざという場合に売却で困っているなら、対策を試してみましょう。
不動産売却のオーバーローンとは？
不動産売却におけるオーバーローンとは、売る価格よりローン価格のほうが高いことです。
たとえば、売りたい物件のローンが2,000万円残っているのに対し、売っても1,500万円にしかならない場合などです。
ローンの金額のほうが大きければ、物件を売っても支払いが残るでしょう。
支払が残っている場合は、銀行に抵当権が残った状態です。
新たな住まいにかかる費用と、ローンの支払いを二重にしなければなりません。
注意したいのは、銀行が売却を認めてくれないケースが多いことです。
抵当権が残ったままだと、銀行の意向が影響されます。
また、抵当権が残ったままの物件を買う人は少ないでしょう。
結果的に、不動産売却のオーバーローンは売るのが難しくなる恐れがあります。
銀行に抵当権の解除をしてもらうには、ローンの残高を一括返済しなければなりません。
ローンと売る額の差が数百万円あれば、一度に返済は難しい場合があるでしょう。
不動産売却のオーバーローンになりやすいケース
不動産売却時に、オーバーローンになりやすい物件は特徴があります。
たとえば、頭金を入れずにフルローンを組んで買った場合です。
頭金を入れていれば借入金額が減るため、オーバーローンのリスクは少ないでしょう。
ただし、自己資金ゼロでローンを組んだ人は注意が必要です。
また、25年以上の返済期間の場合や、利率2%以上の場合も注意してください。
ほかには、購入後に土地の価格が下がった、もともと土地価格が低い場所に購入したケースも当てはまる可能性があります。
とくに注意が必要なのは、ローンが支払えず売る場合です。
物件が競売にかけられれば、一般の売値と比べて価格が低くなりやすいためです。
任意売却をする場合も、競売よりは価格は高くなりますが、一般の売値より低くなりやすいでしょう。
不動産を売る場合でオーバーローンになるなら、売る対策が必要です。
たとえば、住み替えローンで支払いを1つにまとめる対策があります。
または、オーバーローンを無担保ローンに組み替える方法もおすすめです。
任意売却は、通常よりも1～3割売る価格が低くなりやすいため、最終手段として考慮してください。
不動産売却で少しでも高い金額で売る対策もいいでしょう。
相場を確認しながら、売り出し価格を低くしすぎないよう注意してください。
まとめ
フルローンで物件を買った場合や、土地価格の低い場所で購入した場合は注意が必要です。
また、新築から年数が経っていないと、ローンの元金が減っておらず、オーバーローンになる場合もあるでしょう。
どうしても売りたい場合は、ご紹介した対策を試してみてください。
金融機関や不動産会社に相談しながら、最適な方法を選びましょう。
私たちアーバントラスト株式会社は、神戸市を中心に不動産業を営んでおります。
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